Осторожно!

Материнский капитал!

Очень часто сопровождая клиента-покупателя на этапе юридической проверки нами объекта недвижимости, выясняется, что на её приобретение были использованы средства материнского капитала и дано нотариальное обязательство о выделении в этой квартире долей детям и супругу. Но на момент продажи эти доли так и не выделены.
В такой ситуации постоянно возникает вопрос: Можно ли продавать такие объекты недвижимости? Не окажутся ли они «бомбой замедленного действия»?

Рассмотрим эту ситуацию на конкретном примере

Молодая семья при покупке однокомнатной квартиры воспользовалась ипотечным кредитом. После появления второго малыша, родители решили погасить кредит за счёт средств материнского (семейного) капитала, при этом составили нотариальное обязательство о выделении долей детям. Однако выделены они так и не были! Благополучная и очень положительная семья, на мой взгляд, не имела злого умысла и не хотела лишить своих деток положенных им квадратных метров, а планировала выделить их в новой квартире большей площади. В процессе разговора и составления предварительного договора молодые родители рассказали, как им было тяжело вносить ежемесячные платежи за ипотеку, пока супруга находилась в декретном отпуске, и как после погашения ипотеки государственными деньгами семья вздохнула «полной грудью». Стало ясно: нотариальное обязательство не исполнено и доли детям не выделены (собственниками квартиры были только супруги) не из-за злого умысла, а от незнания закона, которое, как известно, не освобождает от ответственности!

По законодательству Российской Федерации такие объекты недвижимости должны быть оформлены в долевую собственность между всеми членами семьи.
Но так происходит не всегда, поскольку:

Не всегда возможно выделить доли детям, если объект приобретается по договору долевого участия, так как собственность можно выделить только после ввода объекта в эксплуатацию;

Избегают выделения долей с целью скорейшей продажи объекта недвижимости, дабы не обременять его правами несовершеннолетних;

Покупка объекта недвижимости происходит с привлечением кредитных средств и по условиям кредитной программы банка может быть не предусмотрено оформление квартир в собственность несовершеннолетних.

Если сделка – купли продажи без выделения долей детям все же произошла, то она может быть расторгнута в судебном порядке. К сожалению, подобные прецеденты уже имеются.

Кто может выдвинуть претензии и оспорить сделку в судебном порядке?

Органы опеки и попечительства

Прокуратура

Пенсионный фонд

Обделенные в получении долей собственники

Дабы избежать неприятных сюрпризов ПОСЛЕ приобретения объекта недвижимости, настоятельно рекомендуется ДО :

Выяснить историю перехода права собственности на данную квартиру

Внимательно изучить источники финансирования предыдущих сделок

Уделить особое внимание личности продавца, а именно его семейному положению и наличию детей. Если в семье двое и более детей, то велика вероятность того, что на приобретение использовались средства материнского (семейного) капитала.

Если же в ходе проверки выяснилось, что на приобретение объекта недвижимости использовались средства материнского капитала, а доли детям все еще не выделены, Вам стоит либо отказаться от заключения такой сделки, либо убедить собственника совершить все необходимые действия по выделению «детских» долей! Что мы в итоге и сделали!
А Вам знакома такая ситуация?

Оксана Горохова

Специалист по недвижимости

Телефон (Viber, WhatsApp, Telegram): +7 963 109 68 85
E-mail: oksanapnz58@yandex.ru

Осторожно! Материнский капитал!

Осторожно!

Материнский капитал!